مهم‌ترین علل رکود بازار مسکن

رکود بازار مسکن باعث راکد ماندن بخش زیادی از سرمایه‌ها شده است زیرا در حال حاضر واحدهای فراوان ساخته شده و آماده عرضه وجود دارد که خریداری ندارد. بانک مرکزی برای خروج بازار مسکن از رکود، اقدام به افزایش وام خرید مسکن از 20 به 35 میلیون تومان کرد، این در حالی بود که در دولت‌های قبل به شدت از این مُسَکّن خودداری می‌شد و دلیل آن هم تورم‌زایی افزایش وام در بخش مسکن بود.این گزارش می‌افزاید: با این حال دولت روحانی با این استدلال درست که تسهیلات 20 میلیون تومانی مسکن تأثیری در قدرت خرید ندارد اقدام به افزایش سقف وام کرد. در عین حال با وجود این اقدام باز هم معاملات در بخش مسکن مانند قبل‌ راکد است و کماکان عنوان می‌شود که در بازار مسکن نه افزایش قیمتی رخ داده و نه این بازار از رکود خارج شده است. بنابراین پیش‌بینی کارشناسان در مورد رونق این بازار بعد از افزایش وام مسکن پیش‌بینی درستی نبود. در واقع محرک بانک مرکزی برای خروج بازار مسکن از رکود تاکنون اثرگذار نبوده و اثراتش را نشان نداده است.

به دنبال وضعیت حاکم بر بازار مسکن که به گفته برخی از فعالان این بازار حدود 13 ماه است که بازار از رونق افتاده بر آن شدیم تا نظرات کارشناسان و فعالان این بازار را منعکس کنیم که در ادامه می‌خوانید:کمال اطهاری کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با فارس و در پاسخ به این سوال که چرا بازار مسکن هنوز در رکود به سر می‌برد به‌رغم اینکه برخی کارشناسان معتقد بودند که بعد از افزایش وام مسکن از 20 به 35 تومان این بازار تا حدودی رونق می‌گیرد، گفت: سیاست‌های نادرست 8سال گذشته در بخش مسکن موجب رکود اقتصادی در کل اقتصاد شده است. وی افزود: بنابراین رکود حاکم بر کل اقتصاد شدت بیکاری، تورم و پس‌انداز مردم را کم کرده و حتی برخی از مردم درآمد ندارند که این مجموعه رکود را ایجاد کرده که به هرکدام بصورت جداگانه می‌‌توان پرداخت.این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: از یک طرف بودجه کلانی صرف ساخت مسکن مهر شد بدون اینکه جمعیتی در آن ساکن شود زیرا ساختمان‌های ساخته شده به دلیل نداشتن امکانات و تجهیزات قابل سکونت نیست. اطهاری اظهار داشت: با این اوصاف پرداخت تسهیلات هم مشکلی را حل نمی‌کند و به درد کسی نمی‌خورد تا با گرفتن وام در آن مناطق خانه بخرد. وی افزود: از طرف دیگر در شهرها ساخت مسکن به صورت تراکم فروشی به بنگاه‌ها و مستغلات سپرده شد و در اصل مقوله مدیریت شهری رها شد تا اینکه اعتیادش به تراکم‌فروشی ادامه پیدا کند. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: بنابراین فضاهای شهری اختصاص یافت به ساخت مسکن‌های لوکس که خرید آن از دسترس خانوارها و بخصوص خانوارهای جوان خارج است.

قیمت رانتی شده است

اطهاری گفت: تراکم فروشی قیمت مسکن را رانتی می‌کند و خرید مسکن رانتی برای کسانی که صاحب درآمد رانتی نیستند (اکثریت مردم درآمد رانتی ندارند) امکان‌پذیر نیست زیرا وسع مالی‌شان نمی‌رسد و در توانشان نیست که مسکن رانتی را حتی اجاره کنند. وی افزود: وقتی قیمت مسکن در شهرها رانتی می‌شود خانوارها و بخصوص خانوارهای جوان حتی اگر درآمد مکفی داشته باشند قادر به تهیه و خرید مسکن نیستند.اطهاری گفت: ساخت مسکن رانتی در شهرها قیمت مسکن را نسبت به حاشیه شهرها حتی اگر دارای امکانات نسبتا مشابه باشند تقریبا 10 برابر افزایش می‌دهد.وی افزود: بنابراین در شهرها به دو دلیل رانتی بودن زمین و ساخت مسکن‌های لوکس آنقدر قیمت مسکن گران می‌شود که خرید آن برای مردم با درآمدهای عادی امکان‌پذیر نیست و نتیجه آن خالی ماندن 500 هزار واحد خالی در تهران می‌شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن اظهار داشت: این‌ها واقعیت‌هایی است که رکود مسکن را موجب شده و با چنین شرایطی به این زودی رونق به بخش مسکن برنمی‌گردد.اطهاری گفت: حل چنین وضعیتی ساماندهی شاخص‌های کلان اقتصادی مثل اشتغال، مهار نرخ تورم و بالا بردن درآمد مردم به حد مکفی است برای اینکه بتوانند وام بگیرند و اقساط وام را بپردازند. وی افزود: دولت در تلاش است تا بر نرخ تورم بالا و رشد اقتصادی منفی فائق شود و امیدوارم هر چه سریع‌تر با تنش‌زدایی‌هایی که در دستور کار قرار گرفته این امکان به‌وجود آید. این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: اگر ایرانیانی که سرمایه‌هایشان را به خارج از کشور برده‌اند برای سرمایه‌گذاری به ایران بازگردند و با بازگشت ذخایر ارزی به ایران و همچنین خروج سرمایه‌ها از ایران امید می‌رود که اقتصاد ایران تا حدودی بهبود یابد. اطهاری در پاسخ به این سوال فارس مبنی بر اینکه برخی کارشناسان معتقدند که برای رونق بازار مسکن وام‌ و تسهیلات را نباید به صورت فردی پرداخت کرد و باید این وام‌ها در اختیار انبوه‌سازان قرار گیرد آیا شما هم به این مساله معتقد هستید، گفت: قبلا این ‌نوع وام‌ها در برنامه‌های سوم و چهارم با تخفیف‌های بسیار قابل ملاحظه برای معماری خوب و صرفه‌جویی در انرژی به انبوه‌سازان داده شده بود.وی افزود: اما به‌رغم دریافت این تسهیلات انبوه‌سازان هیچ کدام از این کارها را انجام ندادند و هیچ گونه تغییری در تکنولوژی ساخت و ارتقاء ساخت مسکن انجام ندادند.

این کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: من فکر می‌کنم برخورد جدی با انبوه‌سازان نیاز است زیرا به‌رغم گرفتن تسهیلات کاری از پیش نمی‌برند و مسکن مهر هم نمونه‌ای بود که انبوه‌سازان ساختند یا شهرک اکباتان که قبل از انقلاب ساخته شد نمونه کار انبوه‌سازان بود که به جای آسمان خراش به زندگی خراش شبیه است. وی افزود: اقتصاددانان در مواردی که اشتباه می‌کنند می‌گویند ما متوجه شدیم که در جاهایی زیاده‌روی کردیم ولی انبوه‌سازانی که به زمین‌های رانتی و پول‌های دولتی عادت کرده‌اند به نظر نمی‌رسد که از گذشته عبرتی گرفته باشند.

سید مهدی هاشمی عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در پاسخ به سوال فارس مبنی بر اینکه به‌رغم انتظار برای رونق بازار مسکن با توجه به افزایش وام مسکن به 35 میلیون تومان چرا این بازار هنوز از رکود خارج نشده است، گفت: درست است که افزایش وام در رونق بازار مسکن بی‌تأثیر نیست، اما افزایش آن از 20 به 35 میلیون تومان هم به اندازه‌ای نیست که تأثیر قابل توجهی بر این بازار داشته باشد. وی افزود: راهکار اساسی برای رونق این بازار افزایش میزان وام نیست بلکه افزایش تسهیلات به صورت پرحجم به بخش تولید مسکن و ساخت مسکن است و باید سعی کنیم سرمایه‌ها را به بخش مسکن و صنعت ساختمان طوری هدایت کنیم تا علاوه بر افزایش عرضه مسکن، اشتغال‌زایی را هم در این بخش افزایش دهیم.

عضو کمیسیون عمران مجلس، تصریح کرد: سرمایه‌گذاران به دلیل اینکه آینده خیلی روشنی در بخش مسکن به لحاظ سودآوری پیش‌بینی نمی‌کنند و به دلیل اینکه حداقل‌ سود سرمایه‌گذاری برایشان تضمین شده نیست طبیعی است تمایلی به سرمایه‌گذاری عمده در این بخش نداشته باشند.هاشمی اظهار داشت: در مواقعی که سرمایه‌گذار به دلیل عدم اطمینان از سود تمایلی به سرمایه‌گذاری ندارد دولت باید اقدام به تنظیم و تعادل بازار کند.وی افزود: مثلا در بخش کشاورزی و در تولید محصولاتی مانند گندم یا برخی محصولات کشاورزی دولت برای کنترل بازار عرضه و تقاضای آن محصول اقدام به خرید تضمینی محصول می‌کند و اگر مشابه این اتفاق در بخش مسکن بیفتد در جهت رونق این بازار می‌تواند بسیار مؤثر باشد.عضو کمیسیون اقتصادی تصریح کرد: بنابراین به جای اینکه دولت به طور مستقیم وارد بخش مسکن شود باید این بخش را مدیریت و پشتیبانی کند تا سرمایه‌گذار مسکن از بازگشت سرمایه‌اش مطمئن باشد و بداند در صورت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حداقل متضرر نمی‌شود.هاشمی اظهار داشت: اما متاسفانه دولت به جای مدیریت بخش مسکن خودش ورود پیدا کرده و حتی بیش از آنچه لازم بوده در این بخش سرمایه‌گذاری کرده، یارانه پرداخت کرده و در آخر باز هم متهم به خوب عمل نکردن به وظایفش شده که البته بی‌راه هم نگفته‌اند. وی افزود: مسکن باید در دستور کار دولت قرار گیرد و سیاست‌های کلی این بخش اعلام شود. دولت از چندی پیش قرار است طرح مسکن اجتماعی را ارائه کند درحالیکه این موضوع هنوز عملی نشده و به همین دلیل سرمایه‌گذاران صنعت ساختمان و مسکن افق روشنی را در این بخش نمی‌بینند. عضو کمیسیون عمران تصریح کرد: اگر سرمایه‌های بخش خصوصی از صنعت ساختمان و مسکن خارج شود بسیار خطرناک و ممکن است تجربه‌های تلخ گذشته یعنی سرازیر شدن نقدینگی به بازارهای سکه، ارز و خودرو باز هم تکرار شود.هاشمی گفت: رونق بازار مسکن به لحاظ تأثیر در اشتغال‌زایی حائزاهمیت است و بی‌توجهی به این بخش خسارت‌های جبران‌ناپذیر و بسیار سنگینی را به جامعه و اقتصاد کشور وارد می‌کند.

رکود به دلیل ارزانی قیمت‌هاست

آزران، یکی از مشاوران املاک فعال در تهران در پاسخ به سوال فارس که وضعیت بازار مسکن چگونه است و برای خروج از رکود حاکم بر این بازار دولت چه کار باید بکند، اظهار داشت: خرید و فروش مسکن نسبت به سال گذشته همین موقع حدود 60 الی 65 درصد کاهش یافته و دلیل آن هم ارزانی قیمت مسکن است چون هر چقدر قیمت‌ها کاهش یابد مردم میل کمتری به خرید مسکن دارند. وی افزود: پارسال شهریور ماه قیمت هر متر آپارتمان در منطقه سعادت آباد 5 میلیون و 200 هزار تومان بود که قیمت‌ها در آذرماه به 7 میلیون و 800 هزار تومان و در اسفندماه به 9 میلیون و 500 هزار تومان افزایش یافت ولی امسال قیمت‌ها به قیمت آذرماه پارسال یعنی حدود 7 میلیون و 800 هزار تومان برگشته است. آزران اظهار داشت: پارسال شهریورماه زمانی که دلار شروع به گران شدن کرد ملک همچنان در رکود بود و کم‌کم از مهرماه شروع به حرکت کرد بنابراین مسکن از مهر تا آبان‌ماه یک تورم، از آبان تا بهمن‌ماه یک تورم و از بهمن تا اردیبهشت ماه امسال یک تورم دیگر را تجربه کرد. وی افزود: تهران حدود 800 هزار واحد مسکونی در سال کم دارد که سالانه معمولا حدود 500 هزار واحد مسکونی تولید می‌شود بنابراین اگر سالانه 800 هزار واحد تولید شود بین عرضه و تقاضا تعادل ایجاد می‌شود.این فعال بازار مسکن تصریح کرد: اگر بخواهیم بین عرضه و تقاضای مسکن تعادل را حفظ کنیم باید پایتخت عوض شود تا همه چیز در تهران متمرکز نشود.

آزران در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه شما از ارزانی مسکن می‌گویید در حالیکه خریداران واقعی مسکن علت عدم موفقیت در خرید مسکن را قیمت بالای آن ذکر می‌کنند و معتقدند که قیمت مسکن گران است، گفت: وقتی دلار به 3 هزار تومان رسید قیمت خودرو 3 برابر افزایش یافت و اصلا پایین نیامد اما ملک نسبت به دلار 3 هزار تومانی 5/2برابر افزایش یافت بنابراین به نظرم الان قیمت مناسب و در کف است. این فعال بازار مسکن در پاسخ به سوالی مبنی بر اینکه انتظار می‌رفت که با افزایش وام مسکن، این بازار از رکود خارج شود ولی عملا این اتفاق نیفتاد، اظهار داشت: افزایش تسهیلات الان در مناطقی که قیمت‌ها بالاست چندان تأثیرگذار نیست ولی این وام‌ها قدرت خرید در کرج و جنوب شهر را بالا می‌برد و سازنده‌ها که سود بیشتری از فروش می‌برند در مناطق شمال شهر اقدام به خرید می‌کنند یعنی پس از رونق فروش در جنوب شهر، رونق به شمال شهر و مناطق گرانقیمت می‌رسد و به این ترتیب رونق در کل بازار جنوب و شمال حاکم می‌شود.وی افزود: سال 86 که بازار دچار رکود شده بود باز هم حرکت به سمت رونق از سمت جنوب شهر تهران آغاز شد و شروع به حرکت کرد به هر حال این رکود هر 4 یا 5 سال پیش می‌آید و اینطور نیست که فعالان بازار با این رکود آشنا نباشند.

قائمی، سازنده مسکن در پاسخ به سوال فارس در مورد اینکه در حال حاضر بازار مسکن برای شما سازنده‌ها چگونه است،گفت: در این 6 ماه ما سازنده‌ها سودی که نداشته‌ایم متضرر هم شده‌ایم، سود ما سازنده‌ها از ساخت و ساز حدود 20 تا 30 درصد است که تقریبا 20 درصد قیمت مسکن کاهش یافته است پس عملا نه‌تنها سود نکرده‌ام بلکه کلی وقت و انرژی هم صرف این کار کرده‌ایم. وی افزود: الان مسکن راکد است و مردم نمی‌دانند که اقدام به خرید مسکن بکنند یا خیر و منتظر پرونده هسته‌ای هستند چون فکر می‌کنند خرید مسکن الان برای آنها ریسک دارد و نباید عجله کنند. این سازنده مسکن در پاسخ به سوال دیگری مبنی بر اینکه مردم دلیل نخریدن مسکن را گرانی آن می‌دانند، گفت: چطور مردم قبلا داشتند بخرند ولی الان که قیمت‌ها ارزان‌تر شده ندارند که بخرند، مردم به این دلیل اقدام به خرید نمی‌کنند که خریدن را نوعی ریسک می‌دانند و به همین دلیل هم سرمایه‌گذاری نمی‌کنند.

قائمی در پاسخ به این سوال که چرا افزایش وام باعث رونق این بازار نشد، تصریح کرد: افزایش 15میلیونی وام اثر چندانی بر خرید مسکن ندارد با این قیمت‌ها با 15 میلیون تومان حتی در مناطق متوسط شهر 2 یا 3 متر بیشتر نمی‌توان آپارتمان خرید. تنها کاری که دولت برای رونق در بخش مسکن می‌تواند انجام دهد این است که به مردم اطمینان دهد که اگر سرمایه‌‌شان را برای خرید مسکن صرف کردند متضرر نمی‌شوند. وی افزود: اگر بازار مسکن مدتی دیگر در همین رکود بماند قطعا از این بازار خارج می‌شوم و سرمایه‌ام را وارد کار دیگری می‌کنم.این سازنده مسکن در پاسخ به این سوال که آیا مایل هستید سرمایه‌‌تان را به تولید وارد کنید، گفت: خیر، سرمایه‌ام را به کار تولید وارد نمی‌کنم. قائمی اظهار داشت: دوستان و آشنایانی دارم که وارد کار تولیدی شده‌اند و با مشکلات بسیاری مواجه شده‌اند و حتی سرمایه خود را در مسیر تولید از دست داده‌اند بنابراین من به هیچ عنوان سرمایه‌ام را وارد کار تولیدی نمی‌کنم.